Quand on fait construire, on vérifie le prix du terrain, le contrat du constructeur, l’étude de sol, la dommages-ouvrage. L’assurance de prêt construction passe souvent en dernier, signée le jour de l’offre de la banque, sans vraiment la lire. Pourtant, sur 20 ou 25 ans, elle pèse plusieurs milliers d’euros. Et les règles ont changé en 2022.
Les garanties de base (décès, invalidité, incapacité de travail) sont expliquées dans l’article du site sur l’assurance du prêt immobilier. Ici, je parle de ce que la loi Lemoine a changé, et des pièges que je vois chez ceux qui empruntent pour construire.
Ce que la loi Lemoine a changé
La loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, change trois choses pour vous.
D’abord, vous pouvez changer d’assurance quand vous voulez. C’est possible pour les offres de prêt émises depuis le 1er juin 2022, et pour tous les prêts en cours depuis le 1er septembre 2022. Plus besoin d’attendre la date anniversaire. Une condition : le nouveau contrat doit offrir des garanties au moins équivalentes à celles que la banque exige. La banque a 10 jours ouvrés pour répondre à partir de la réception de votre demande. Un refus doit être écrit et donner tous ses motifs. Elle ne peut pas vous facturer de frais pour ce changement, ni modifier le taux ou les conditions de votre prêt en échange.
Ensuite, le questionnaire de santé disparaît dans certains cas. Plus de questions sur votre santé, plus d’examen médical, si deux conditions sont réunies : la part assurée de vos prêts immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par personne, et le prêt est remboursé avant vos 60 ans.
Enfin, le droit à l’oubli tombe à 5 ans. J’y reviens plus bas, car beaucoup de sites affichent encore l’ancienne règle.
Le questionnaire de santé et le cumul des prêts
C’est le premier piège quand on fait construire. Un projet de construction se finance rarement avec un seul prêt. Il y a souvent un prêt pour le terrain, un prêt pour la maison, parfois un prêt à taux zéro. Le plafond de 200 000 € ne se calcule pas prêt par prêt. Il porte sur tous vos prêts immobiliers en cours, additionnés, pour la part assurée sur votre tête.
La répartition de l’assurance entre les deux emprunteurs, qu’on appelle la quotité, compte aussi. Prenons un couple qui emprunte 280 000 € au total :
- assuré à 100 % chacun, chacun porte 280 000 €. Le questionnaire est obligatoire pour les deux ;
- assuré à 50 % chacun, chacun porte 140 000 €. Pas de questionnaire, si le prêt se termine avant les 60 ans de chacun et si aucun autre prêt immobilier n’est en cours.
Mais ne choisissez pas 50/50 juste pour éviter le questionnaire. À 50 % chacun, si l’un des deux décède, l’assurance ne rembourse que la moitié de ce qui reste dû. Le survivant paie l’autre moitié. La bonne répartition dépend des revenus de chacun : c’est un point à voir avec la personne qui vous conseille.
La condition d’âge écarte aussi beaucoup de ceux qui font construire. Un emprunteur de 40 ans qui signe sur 25 ans finit de rembourser à 65 ans. Le questionnaire reste alors obligatoire, quel que soit le montant.
Le droit à l’oubli : ce que vous n’avez plus à déclarer
Depuis la loi Lemoine, le délai du droit à l’oubli est de 5 ans. Si la fin du protocole thérapeutique remonte à plus de 5 ans à la date de votre demande, et sans rechute, un cancer ou une hépatite C n’a plus à être déclaré à l’assureur. Il ne peut pas en tenir compte, ni pour une surprime, ni pour exclure une garantie. Une condition à connaître : votre contrat d’assurance doit se terminer avant vos 71 ans.
Méfiez-vous des pages qui parlent encore de 10 ans. C’était la règle d’avant 2022.
Pour les autres problèmes de santé, comme un diabète ou un antécédent cardiaque, la convention AERAS encadre l’accès à l’assurance. Un refus en première analyse n’est pas définitif. Le dossier est réexaminé automatiquement à un deuxième niveau. Un troisième niveau existe pour la résidence principale, si la part assurée ne dépasse pas 420 000 € (hors prêt relais) et si le contrat se termine avant vos 71 ans. Avec le terrain, la maison et le prêt à taux zéro, ce plafond peut être atteint. Ce dossier se prépare à l’avance, avec des comptes rendus médicaux récents, en visant dès le départ les assureurs qui acceptent ce profil.
Les pièges de l’assurance de prêt construction
Le calendrier du constructeur
Quand vous empruntez, votre contrat de construction est signé sous condition d’obtenir votre prêt, avec une date limite. Choisir une assurance externe à la banque dès le départ, ce qu’on appelle la délégation d’assurance, est un droit depuis 2010. Mais la banque doit vérifier que les garanties sont équivalentes, et cela peut retarder l’offre.
Si la date limite est proche, il y a une solution. Signez avec l’assurance de la banque pour tenir le calendrier, puis changez après la signature grâce à la loi Lemoine, avec un contrat aux garanties équivalentes. Demandez quand même un devis en délégation avant de signer. Vous saurez ce que vous perdez chaque mois, et vous ne remettrez pas le changement à plus tard.
La cotisation pendant les travaux
Un prêt pour une construction se débloque par tranches, au fur et à mesure du chantier. Pendant cette période, vous payez des intérêts sur les sommes déjà versées, les intérêts intercalaires. Pour l’assurance, les pratiques varient. Certaines cotisations sont calculées sur les sommes débloquées, d’autres sur la totalité du prêt dès le départ. Posez la question à la banque, ou à votre assureur si vous passez en délégation, et faites préciser la réponse par écrit. Sur 12 à 18 mois de chantier, ça fait une vraie différence.
Capital de départ ou capital restant dû
Les contrats proposés par les banques calculent souvent la cotisation sur le capital emprunté au départ. La cotisation reste alors la même pendant 20 ou 25 ans, alors que votre dette diminue. Les contrats en délégation sont souvent calculés sur ce qui reste à rembourser, et la cotisation baisse au fil des années. Comparez donc le coût total sur toute la durée du prêt, pas la première mensualité.
Les garanties qui comptent vraiment
Beaucoup de futurs propriétaires prévoient de faire une partie des travaux eux-mêmes. Si un accident sur le chantier vous empêche de travailler, la garantie incapacité de travail peut prendre en charge tout ou partie de vos mensualités, selon votre contrat. Vérifiez dans le contrat :
- la franchise : le nombre de jours d’arrêt avant la première prise en charge, souvent 90 jours, parfois plus ;
- le mode d’indemnisation : en forfaitaire, l’assureur prend en charge la mensualité assurée, quel que soit votre revenu pendant l’arrêt. En indemnitaire, il ne compense que votre perte de revenus, et peut ne rien verser si votre salaire est maintenu ;
- les exclusions : le mal de dos et les troubles psychiques sont parfois exclus, ou couverts seulement après une hospitalisation.
Un contrat moins cher qui exclut le mal de dos protège mal un carreleur. Comparez les prix à garanties égales.
Changer d’assurance de prêt construction après l’emménagement
Si vous avez déjà signé, vous pouvez encore changer. Voici comment :
- Retrouvez les documents remis par la banque avec votre offre : la fiche standardisée d’information et la fiche personnalisée. Ils indiquent les garanties que la banque exige, avec au plus 11 critères, plus 4 si elle exige une garantie perte d’emploi.
- Faites établir un devis avec des garanties au moins équivalentes à ces critères.
- Souscrivez le nouveau contrat. Il ne prendra effet qu’une fois la banque d’accord.
- Envoyez à votre banque la demande de substitution, avec le nouveau contrat. Elle a 10 jours ouvrés pour répondre.
- Si elle accepte, elle vous adresse un avenant à votre offre de prêt. Prévenez alors votre ancien assureur par lettre recommandée, avec l’accord de la banque et la date d’effet du nouveau contrat : c’est ce qui met fin à l’ancien.
Vous restez couvert pendant la démarche : l’ancien contrat ne s’arrête qu’une fois le nouveau accepté par la banque. Sur les dossiers que je traite, il faut compter en moyenne 4 à 6 semaines entre le premier échange et le changement effectif, le temps de réunir les documents et d’obtenir les accords.
Sur les dossiers traités par mon cabinet, l’économie constatée représente en moyenne 30 % du coût restant de l’assurance, à garanties équivalentes. Elle varie selon votre âge, votre santé, votre métier, le contrat de départ et la durée qui reste.
À vérifier avant de signer votre offre de prêt
- Le total de vos prêts immobiliers assurés par personne, et votre âge à la fin du remboursement.
- La quotité de chacun, choisie selon les revenus du foyer.
- Le calcul de la cotisation pendant les travaux.
- Le coût total de l’assurance sur toute la durée du prêt.
- La franchise, le mode d’indemnisation et les exclusions de la garantie incapacité de travail.
Si vous avez déjà signé, demandez un devis en délégation : c’est l’une des rares décisions du projet que vous pouvez encore corriger.
Article rédigé par Mesut Akbas, courtier en assurance indépendant. Assur Est Expertise, 4 impasse des Chardons, 57470 Hombourg-Haut. ORIAS n° 21006209 (vérifiable sur orias.fr).
