Surface habitable, définition et calcul

surface habitable schéma simple
Table des matières

Comment calculer la surface habitable de votre maison ?

Quelle est la définition de la surface habitable ?

Quelles surfaces sont prises en compte ? Dans quel intérêt ?

Calculer la surface habitable d’une maison est une étape importante dans de nombreuses transactions immobilières.

Elle permet d’évaluer le prix de vente ou de location d’une propriété. Cependant, il n’est pas toujours facile de savoir quelle surface doit être prise en compte pour obtenir une estimation précise.

Dans cet article, nous allons voir comment calculer la surface habitable d’une maison, en vous présentant les différentes méthodes utilisées et en vous fournissant des conseils pratiques pour mesurer correctement chaque pièce.

Cette notion est importante à comprendre que vous ayez un projet de construction ou de rénovation. Le résultat de ce calcul a des conséquences sur la valeur du bien, mais aussi sur certaines tâches administratives.

Comment calculer une surface habitable ?

Vous pouvez suivre les étapes suivantes:

Mesurez les dimensions intérieures de chaque pièce de la maison. Sur un plan, vous devriez avoir toutes les côtes.

Multipliez la longueur par la largeur pour trouver la surface de chaque pièce. Par exemple, si une pièce mesure 12m sur 10m, la surface de cette pièce est de 120 mètres carrés.

Additionnez toutes les surfaces de chaque pièce pour trouver la surface habitable totale de la maison.

Notez que la surface habitable ne comprend généralement pas les espaces nommés « non habitables » tels que les sous-sols non finis, les greniers non aménagés, les garages ou les espaces de rangement.

La définition de la surface habitable peut varier selon les normes et les réglementations locales (cas très particuliers), alors assurez-vous de vérifier auprès de votre municipalité pour connaître les éventuelles exigences spécifiques.

Comment un espace d’une maison est qualifié d’habitable pour le calcul ?

En France, la définition de la surface habitable d’une maison est réglementée par la loi Carrez, qui est une loi sur la protection des acquéreurs de lots de copropriété et sur l’amélioration de la transparence du marché immobilier.

Selon cette loi, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Sont donc exclus de la surface habitable les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les balcons, les loggias, les vérandas, les volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 du Code de la construction et de l’habitation et les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il est important de noter que la loi Carrez ne définit que la surface habitable d’un logement et ne prend pas en compte d’autres critères tels que la qualité des espaces, la hauteur sous plafond ou la luminosité.

Cependant, pour la plupart des transactions immobilières en France, la surface habitable est un critère important pour le calcul de la valeur de la propriété.

Calcul de la surface habitable via un plan :

En gris les gros murs donnant à l’extérieur, la hauteur sous-plafond est de 2m50.

La surface habitable est représentée en blanc.

schéma calcul surface habitable

Si nous souhaitons être très précis, je précise que la longueur totale serait de 6.1 m dans l’hypothèse ou la cloison fait 10cm d’épaisseur. Les côtes du placard en vert, sont les côtes extérieures à celui-ci.

Nous avons donc 3X4 + (3X4 -(2.5X0.6)) = 22.5 m²

Dans cette exemple, la surface habitable est égale à la surface utile.

Si nous étions dans le cas d’un étage sous-mansardes (combles aménagées) , nous pourrions avoir ce schéma :

schéma calcul surface habitable sous mansarde

Les pointillés représentes l’endroit précis de la pièce où il y a minimum 1m80 entre le sol et la mansarde. la fin de ma mansarde, c’est à dire le moment où elle rejoint la partie du plafond parallèle au sol à 2m50 est peut-être à 1m80 ou 2m.

J’aurai pu l’indiquer avec d’autres pointillés, mais vous n’avez pas cette indication sur des plans, du moins très rarement.

Notre calcul pour déterminer la surface habitable devient le suivant :

2×4 + (2X4 -(2.5X0.6)) = 14.5m²

A noter dans cette exemple que la surface utile est toujours de 22.5 m²

Un espace non chauffé est-il considéré comme une surface habitable ? 

Un espace non chauffé ne peut pas être considéré comme une surface habitable.

Selon la loi Carrez, la surface habitable est définie comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

En d’autres termes, seuls les espaces intérieurs chauffés et destinés à être habités peuvent être inclus dans la surface habitable.

Par conséquent, les espaces non chauffés tels que les greniers non aménagés, les sous-sols non aménagés, les garages, les terrasses, les balcons, les loggias, les vérandas et autres espaces similaires ne peuvent pas être inclus dans la surface habitable d’une maison ou d’un appartement en France.

Il est important de noter que la notion d’habitabilité ne se limite pas à la seule question du chauffage. D’autres critères, tels que l’isolation thermique, l’aération, l’éclairage et la sécurité, sont également importants pour garantir le confort et la sécurité des occupants.

Les différents calculs de surface à connaître 

Lorsque l’on fait construire une maison ou que l’on réalise un agrandissement, il est important de connaître plusieurs types de calculs de surface afin de remplir correctement les documents administratifs. Voici quelques exemples :

La surface de plancher

Il s’agit de la surface totale de tous les niveaux d’une construction, mesurée à l’extérieur des murs, y compris les combles aménagés, les sous-sols aménagés et les annexes (garages, abris de jardin, etc.).

La surface de plancher est utilisée pour déterminer le droit à construire et pour déterminer le montant de différentes taxes d’urbanisme.

La surface taxable

Il s’agit de la surface de plancher qui est prise en compte pour le calculer la taxe d’aménagement. Cette taxe est due lors de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement d’un bâtiment.

La surface de la parcelle

Il s’agit de la surface totale du terrain sur lequel est construit le bâtiment. Cette surface est également utilisée pour déterminer le droit à construire et pour calculer les taxes d’urbanisme.

Il est important de noter que les règles de calcul peuvent varier selon les communes et les réglementations locales. Il est donc recommandé de se renseigner auprès de sa mairie ou de son architecte pour connaître les règles applicables à sa situation spécifique.

Exemple concret de différences de calculs entre 2 réglementations locales 

Les règles de calcul peuvent varier d’une commune à une autre en fonction des règlements locaux d’urbanisme (PLU ou POS). Voici un exemple concret de différence de calcul entre deux réglementations locale.

Dans certaines communes, la surface taxable est calculée en fonction de la surface de plancher totale de la construction, y compris les combles et les sous-sols, sans déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier.

La surface taxable est alors égale à la surface de plancher totale multipliée par un coefficient de 1,2.

D’autres communes, calcule la surface taxable en fonction de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier.

Dans ce cas, la surface taxable est égale à la surface de plancher construite multipliée par un coefficient de 1.

Cette différence de calcul peut avoir une incidence importante sur le montant de la taxe d’aménagement due lors de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement d’un bâtiment.

Il est donc important de se renseigner auprès de sa mairie afin d’obtenir les informations nécessaires au bon calcul de cette taxe afin d’éviter les surprises de budget !

Y a t il des régions, départements ou communes en particulier qui utilisent la formule avec le coefficient 1,2 ? 

L’utilisation du coefficient de 1,2 pour le calcul de la surface taxable est autorisée par la loi, mais cette option est laissée à l’appréciation des communes et des intercommunalités. Par conséquent, il n’y a pas de région, de département ou de commune en particulier qui utilise systématiquement ce coefficient.

Certaines peuvent l’utiliser une année, et changer celle d’après.

Des communes peuvent opter pour l’utilisation du coefficient de 1,2 pour inciter les propriétaires à construire des bâtiments plus compacts et à optimiser l’utilisation de l’espace urbain.

D’autres communes peuvent préférer utiliser le coefficient de 1 pour encourager la construction de bâtiments plus économes en surface.

Il est donc important de se renseigner auprès de sa mairie ou de son architecte pour connaître les règles applicables à sa situation spécifique

Le plus important pour le calcul de la surface habitable

C’est de ne pas mélanger surface taxable, habitable et plancher. Ces 3 calculs sont nettement distincts.

Prenons un exemple simple avec la construction d’un garage, que ce soit en neuf ou en réno.

Sa surface de plancher est intégrée au calcul de la taxe d’aménagement, et c n’est PAS de la surface habitable.

Sur cette taxe, avoir un garage de 20m² ou de 60m² peut engendrer quelques milliers supplémentaires

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