Acheter une maison peut paraître plus simple qu’un projet de construction. En pratique, c’est effectivement plus rapide, et en apparence, moins de préparation.
Grosse erreur.
Il faut se poser les mêmes questions du point de vue de nos envies et de nos besoins, et avoir conscience que l’on ne trouvera pas la perle rare où tout correspond à 100% à l’idée que l’on s’est faite de son achat immobilier….même si cela est possible, les cas sont rares !
Vous devez vérifier un certains de points, et vous projeter vers l’avenir :
- Comment faire évoluer cette maison, si besoin.
- Quels sont les projets alentours, pour espérer conserver la valeur de votre bien
- Quelles sont les règles d’urbanisme, vais-je pouvoir faire les modifications que je souhaite, intérieur comme extérieur.
Dans cet article, nous vous proposons une liste non-exhaustive de points à vérifier pour acheter une maison de qualité. Nous parlerons de ce qui peut être vérifier à l’extérieur de la maison, mais aussi à l’extérieur. Sans oublier de parler des éléments environnants et des points administratifs indispensables à connaître pour acheter une maison.
Sachez que pour l’achat d’une maison, il est possible de se faire accompagner d’un professionnel.
Acheter une maison : l’état général du bien
Nous parlons ici des questions liées aux visites. Nous nous sommes donc déjà posé les questions validant le fait que l’on souhaite acheter plutôt que construire !
- L’état général de l’extérieur de la maison
Examinez attentivement l’état de la maison, la qualité de la construction, la qualité des matériaux et les finitions. Au premier coup d’oeil, selon l’âge de la maison, cela reflète la qualité de l’entretien, et donc du bien immobilier.
- L’état des aménagements extérieurs
Vérifiez l’état des aménagements extérieurs, tels que le jardin, la terrasse, le balcon, le garage, le portail, etc. Assurez-vous qu’ils sont en bon état et fonctionnent correctement.
A partir du plan de masse de la maison sur son terrain, renseignez-vous sur la présence des bornes afin de savoir si les clotûres et/ou murets sont en limite de propriété, chez vous, ou chez le voisin. Cela vous permettra de connaître les responsabilités de chacun.
- L’orientation de la maison
Vérifiez l’orientation de la maison et la position des aménagements extérieurs par rapport au soleil. Si la maison est bien orientée, cela peut avoir un impact positif sur l’énergie solaire et le chauffage. Il faut aussi, pour la terrasse par exemple, que cela vous convienne, certains préférant le soleil du midi à celui du soir.
- L’état de la toiture
Examinez attentivement l’état de la toiture, vérifiez si elle est en bon état et si elle ne présente pas de fuites. Même si elle est bien entretenue, elle peut avoir de légères verdissures. Si il y a de la mousse, il faudra prévoir une opération de démoussage.
- La présence de fissures
Vérifiez s’il y a des fissures sur les murs, les plafonds ou les sols. Les fissures peuvent indiquer des problèmes de fondation ou d’autres problèmes structurels. Nous parlons bien entendu de vraies fissures, pas juste la largeur d’un cheveu…
- Les installations électriques et sanitaires
Regardez l’état des installations électriques et sanitaires, vérifiez si elles sont aux normes et si elles fonctionnent correctement. Pour l’instant, nous ne rentrons pas le détail…aucun intérêt si la maison ne vous plaît pas, nous verrons les détails plus tard.
L’idée est de savoir s’il peut y avoir de gros travaux de remise aux normes, ou si c’est convenable en apparence.
- Les équipements de sécurité
Vérifiez si la maison est équipée de dispositifs de sécurité tels qu’une alarme, une caméra de surveillance ou un système de détection d’incendie. Certains équipements sont obligatoires, ceux qui ne le sont pas peuvent être un plus pour cette maison.
Acheter une maison: les points indispensables
Maintenant que la maison pourrait vous convenir après quelques minutes de visites, rentrons dans le détail.
Certains point sont plus importants que d’autres quand dans l’achat d’une maison.
Prenons le premier, à lui seul, s’il est défaillant, les dégâts et autres conséquences par la suite peuvent être très importants !
- La toiture
Vérifiez l’état général de la toiture, la présence de fuites, la qualité des matériaux utilisés, l’âge de la toiture, etc. Demandez à accèder aux combles ou grenier. Vous pourrez alors voir s’il y a un écran sous-toiture, et si lui aussi est en bonne état.
- Les murs
Examinez l’état des murs, la présence de fissures ou d’humidité, la qualité de l’isolation, etc. Notamment dans les angles des murs donnant sur l’extérieur, en priorité orientés Nord et Ouest. N’hésitez pas à demandez de décaler certains meubles s’ils se trouvent à ces endroits des pièces concernées par les orientations mentionnées précedemment.
- Les fenêtres
Vérifiez l’état des fenêtres, leur isolation thermique et acoustique, leur étanchéité, leur ouverture et fermeture, etc.
Dans l’hypothèse où la température de l’air extérieur est différente de l’intérieur, passez votre main autour.
Attention, au fil du temps, une menuiserie peut présenter un défaut. Ne remettez pas tout en cause pour un défaut si la maison vous plaît.
Prenez en note pour la suite afin de dresser tous les « pour » et tous les « contre ».
- Les portes
C’est le même principe que les fenêtres pour la porte d’entrée, du garage et du cellier. Examinez l’état des portes, leur isolation thermique et acoustique, leur fermeture, etc.
Pour les portes de distribution, il doit y avoir 2 à 3 cm de jour en dessous, c’est que l’on appele le détalonnage, ce n’est pas un défaut.
- Les sols
Vérifiez l’état des sols, leur niveau, leur stabilité, leur usure, etc. S’il y a du vrai parquet, et qu’il craque un peu, c’est normal. Selon l’intensité et les surfaces ou cela se produit…à vous de voir.
Attention aux sols en marbre, terre cuite, carreaux de ciment (entre autres), ils demandes un entretien rigoureux et particulier.
- Les équipements
Vérifiez l’état des équipements de la maison tels que la plomberie, l’électricité, la ventilation, le chauffage, etc.
Vous pouvez imaginez des tests simples comme votre chargeur de portable pour les prises, placez votre main devant les bouches d’extraction de la VMC, demandez comment fonctionne le chauffage de façon à ce qu’il soit mis en route si ce n’est pas le cas.
NB : Pour la VMC, demandez la dernière fois que l’entretien a été fait. Au delà de la propreté des bouches d’extraction, le bloc d’extraction (ou échangeur, aspirateur,…) doit être entretenu tous les ans. Il n’y a rien de compliqué, un particulier peut le faire.
- Les aménagements extérieurs
Examinez l’état des aménagements extérieurs tels que les clotûres, la terrasse, la piscine, portail/motorisation, etc.
Si certains arbres vous gènent, ou à l’inverse, que vous souhaitiez en ajouter, demandez le réglement d’urbanisme (PLU). Idem, pour un ajout ou changement de clôtures, que ce soit du point de vue matériau, hauteur ou couleur…désolé, on ne fait pas vraiment ce que l’on veut chez soi !
Acheter une maison : son environnement
Les nuisances sonores
Vérifiez la présence de nuisances sonores provenant de l’environnement extérieur (trafic, avions, voisinage bruyant, etc.) et de l’intérieur de la maison (isolation phonique insuffisante, bruits de plomberie ou de ventilation, etc.)
Facile à dire…il faudrait y vivre quelque temps pour savoir. Ce que vous pouvez faire si vous faîtes 2 voir 3 visites, c’est de varier le jour et l’horaire.
Les futurs travaux dans le secteur
Imaginez une autoroute pas très loin, ou une voie de chemin de fer…on ne peut garantir à 100% qu’il ne se passera rien autour de la maison que vous achèterez, mais il est tout de même intéressant de faire quelques recherches quand on souhaite acheter une maison.
Si une autoroute est prévue dans 10 ans, le prix de votre bien immobilier sera impacté à la baisse. A voir donc, selon vos objectifs de vie.
La présence de commodités :
20 minutes de route, ce n’est pas beacoup, mais tous les jours pour tous les services dont on peut avoir besoin, cela ne convient pas à tous les monde.
Je ne vais pas vous parler de banalités comme la pharmacie, la boulangerie,…
Mais si vous avez pour projet d’agrandir la famille, il faudra, selon vos exigences, penser à l’école, la garde, les activités extra-scolaires,….
liste de points particuliers à vérifier avant d’acheter une maison
1.Le système électrique :
- L’état du tableau électrique (absence de fils dénudés, bon état général)
- La conformité des installations électriques (prises de courant, interrupteurs, câblages) aux normes en vigueur
- Le disjoncteur différentiel est-il présent et fonctionne-t-il ?
- Les fusibles sont-ils aux normes et adaptés à l’installation ?
- Les interrupteurs et prises de courant fonctionnent-ils tous correctement ?
Pour vérifier l’électricité, vérifiez le tableau électrique pour tout signe de surchauffe ou de fils desserrés. Vérifiez également si tous les interrupteurs fonctionnent correctement.
2.La plomberie
- L’état des canalisations (fuites, corrosion, etc.)
- La qualité de l’eau (analyse de l’eau si besoin)
- Le fonctionnement des robinets, des douches et des toilettes
- La présence ou non d’une chaudière, son âge et son état général
Pour vérifier la plomberie, vous pouvez ouvrir tous les robinets et vérifier la pression de l’eau. Vérifiez également les tuyaux pour tout signe de fuite.
3.La ventilation et la qualité de l’air intérieur :
- L’aération des pièces et des systèmes de ventilation
- L’absence de moisissures et la qualité de l’air intérieur
4.Le chauffage :
Vérifiez que le système de chauffage fonctionne correctement et qu’il est aux normes. Assurez-vous également que tous les radiateurs soient en bon état.
Selon le système, demandez aussi de quand date la dernière opération de désembouage des radiateurs et de l’intégralité du circuit.
En tant que néophyte, il peut être compliqué de vérifier cette partie.
2 solutions, soit vous accompagner d’un professionnel pour visiter la maison et/ou demander les factures d’énergie…mais pas que la dernière !
5.Les menuiseries :
Assurez-vous qu’elles ferment correctement et qu’elles sont bien étanches. De même pour les sytèmes de volets électriques.
S’il y a des oscillo-battantes, bérifiez les 2 positions.
N’oubliez pas les ouvertures comme les portes de service dans le garage, ou les éventuelles fenêtres basculantes.
6.Les murs et plafonds
On le répète, car s’il y a un souci, ce n’est jamais qu’une histoire de morceau de palco à refaire. Il y a forcément un problème plus grave en amont, et donc des travux plus coûteux.
Vérifiez l’état des murs, assurez-vous qu’il n’y a pas de fissures, de moisissures ou d’humidité, surtout dans les angles, notamment au RDC sous une éventuelle salle de bains.
7.Les sols :
En plus de ce que l’on a dit tout à l’heure, vérifiez s’il n’y a pas de taches « suspectes » ou des signes de moisissure. Vérifiez également si les revêtements sont bien posés. Pour un sol souple ou moquette, regardez les angles et le long de murs s’il se décolle.
Pour un sol en carrelage, soyez attentif si des carreaux sonnent creux sous vos pas, les manques de colles ne présagent rien de bon !
Méfiez-vous des revêtements neufs faciles à poser et bon marché comme du stratifié ou de la moquette. Si cela vous paraît neuf, demandez à voir en-dessous…dans l’hypothèse où la moquette est juste posée, sinon, ça ne sera pas si simple….
8.L’isolation :
Demandez les éventuelles factures de travaux de rénovation…vu les aides de l’Etat sur les dernières années, beaucoup de personnes ont eu recours à des professionnels, et aussi à des margoulins .
Je pense notamment à l’isolation des combles à 1€ où beaucoup ont tout simplement ajouté (ou lancé) de l’isolant sur l’ancien isolant .
Des problèmes de poids au m² ou de début de moisissure peuvent apparaître, certains isolants nécessitant des poses précises avec le respect de lame d’air de x cm le long des parois,….
Si vous pouvez accéder aux combles, ce serait bien de pouvoir soulever l’isolant dans les angles dans le cas d’une isolation du plancher.
S’il y a une souche de cheminée, vérifiez l’état de l’écran sous-toiture s’il y en a un. Les oiseaux aiment se nicher sous les tuiles à la base des souches. L’écran peut alors se trouver endommagé.
Pensez aux compteurs lors de l’achat d’une maison
Pour le compteur d’eau, il est important de vérifier si le compteur est accessible et s’il est facilement lisible. Il est également important de s’assurer qu’il n’y a pas de fuites d’eau ou de problèmes de pression d’eau, ce qui peut être détecté en écoutant les bruits de tuyauterie ou en regardant s’il y a des taches d’eau sur les murs ou les plafonds.
En ce qui concerne le compteur électrique, il est important de vérifier qu’il est facilement accessible et qu’il n’y a pas d’obstacles autour qui pourraient gêner l’accès. Il est également important de s’assurer que le compteur est en bon état et qu’il n’y a pas de signes de dommages, tels que des fils cassés ou des brisures sur l’extérieur du boîtier.
Encore une fois, il peut être utile de vérifier les factures d’électricité précédentes pour s’assurer que la consommation d’énergie est cohérente avec la taille et le type de la maison.
Acheter une maison : les points administratifs
Du point de vue administratif, il est important de vérifier plusieurs éléments avant d’acheter une maison.
Bien entendu, je vous conseille d’avoir votre propre notaire. Il pensera à beaucoup de questions pour vous. Même si le proriétaire actuel en a un, prenez le vôtre. Ce ne sera pas plus cher et ils se partageront les frais notariés.
Voici quelques exemples de points à vérifier :
- Le titre de propriété
Il est important de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire de la maison et que le titre de propriété est à jour.
- Les servitudes
Il peut y avoir des servitudes qui affectent la propriété, telles que des servitudes de passage ou des servitudes de vue. Il est important de vérifier si ces servitudes existent et comment elles peuvent affecter l’utilisation de la propriété.
- Les hypothèques et les charges
Il est important de vérifier s’il y a des hypothèques ou des charges sur la propriété, car celles-ci peuvent limiter l’utilisation de la propriété ou entraîner des coûts supplémentaires.
- Les charges de copropriété
Si la maison se trouve dans une copropriété, vérifiez les charges de copropriété et les règles de la copropriété en matière d’aménagements extérieurs.
- Les règles d’urbanisme
Renseignez-vous sur les règles d’urbanisme en vigueur dans la zone où se trouve la maison (PLU, règlement de lotissement,…) , afin de savoir quelles sont les possibilités d’aménagement des extérieurs (si vous achetez une maison récente dans un lotissement, ce règlement est valable 10 ans)
- Les diagnostics immobiliers
Demandez les diagnostics immobiliers obligatoires pour connaître l’état de la maison, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic termites, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, etc.
Acheter une maison nécessite de penser à beaucoup de choses !
Cette liste n’est pas exhaustive, mais elle vous donnera une bonne base pour commencer votre inspection. Il est également important de faire appel à un expert si vous avez des doutes ou des préoccupations.
Rappelons qu’acheter une maison, ce n’est pas qu’acheter un bien immobilier. Dans le cas d’une servitude, vous achetez aussi des responsabilités indissociables du bien immobilier ! Pensez-y
Vous avez les principaux éléments à vérifier si vous souhaitez acheter une maison, mais n’hésitez pas à poser des questions au propriétaire ou à l’agent immobilier pour avoir plus de détails.
Il est également recommandé de consulter un notaire pour s’assurer que toutes les formalités administratives ont été correctement réalisées et pour bénéficier de conseils juridiques.
Bien entendu, l’achat d’une maison « parfaite » n’existe pas.
L’idée principale de cette liste pour vous aider dans vos visites : Évitez les mauvaises surprises !
Malgré quelques points négatifs, si une maison vous convient, vous devez savoir où vous allez. Comme pour un budget de travaux par exemple.
