Comment estimer le budget pour votre maison seule?
Quand vous pensez “construction de maison”,vous pensez budget, terrain, matériaux, choix du constructeur ou du maître d’oeuvre….
Vous vous demandez quelles sont les étapes à respecter pour votre projet de construction?
Si c’est le premier article que vous lisez sur le sujet, je vous conseille de commencer par celui-ci:
5 conseils avant de lancer votre projet de construction
Par où commencer?
C’est sans aucun doute par la définition du budget de votre maison seule, car la finalité est de savoir dans combien de m² vous pourrait vivre, et avec quelles prestations.
Une construction de maison est un projet qui demande de la préparation.
Si vous êtes serein à l’issue de cette préparation, toutes les chances sont de votre côté pour parvenir à vos fins. Si vous limitez, voir supprimez, les surprises liées au budget, vous vivrez sereinement votre projet de construction.
Voilà ce que disent certaines personnes en cours de projet:
“Qui a déjà eu le sentiment de faire une connerie en empruntant autant d’argent et d’avoir peur d’être pris à la gorge et ne plus pouvoir profiter ? »
Échantillon de réponses :
« Je crois qu’on passe tous plus ou moins par ce sentiment… Presque 1 an qu’on a commencé les démarches, et la maison est bientôt finie pourtant ce sentiment m’habite souvent. »
« Avec la construction le budget est toujours très approximatif je trouve, alors j’ai du mal à savoir où nous allons en être financièrement… »
« Il est en train d’arriver tout ce que je ne voulais pas. C’est pour ça que je ne voulais pas de maison… quand on a fait le crédit on était déjà ricrac. “
La principale source de regret que je constate chez mes clients depuis que je travaille dans ce domaine vient de l’estimation et de la gestion du budget pour la maison seule. Ce qu’il se passe, qu’on le veuille ou non, vous êtes obligés de payer ce que vous oubliez. Pourquoi?
Car ce sont des éléments obligatoires (taxes, impôts, raccordements).
A contrario, je n’ai jamais vu de client oublier de prévoir la cuisine!
Le budget de la maison seule compte pour environ 60% du budget du projet de construction global. C’est une moyenne. Si vous voulez achetez un terrain énorme, avec un bois, et construire une maison de 100 m², c’est possible que ce ne soit pas ces proportions 🙂
Beaucoup de personnes ont déjà commis des bêtises, que d’autres reproduisent, encore et, encore…
Le top, ce serait de ne pas refaire les mêmes? Non?
Et si nous pouvions tous partager nos expériences?
C’est ce qu’il se passe sur le super groupe FB « Construire sa maison)
Ce sont ces questions qui m’ont poussé à créer ce blog.
Si vous voulez maîtriser le budget de votre projet de construction, lisez attentivement et appliquez ces conseils. Je serai concret avec des chiffres en vous montrant les grandes lignes de mon budget en conclusion.
Tout ceci afin de démarrer votre projet dans les meilleures conditions en connaissant le budget pour votre maison seule.
La base pour le calcul du budget de la maison seule
“Combien puis-je emprunter?”
Allez à la banque avant de faire quoi que ce soit d’autre!
Vous devez définir votre capacité d’emprunt en premier, bien avant de regarder des modèles de maison!
(Si vous avez un apport, ne le comptez pas pour le moment.
Notez tout de même que la majorité des banques vous demanderont un apport équivalent aux frais de notaire de l’achat du terrain.)
Beaucoup de personnes vont à la banque dans un second temps.
Ce qui n’est pas le choix le plus judicieux.
Dans la majeure partie des cas, les projets commencent avec beaucoup d’anxiété, des doutes. Nous souhaitons toujours une construction au-dessus de nos moyens.
Je ne suis pas en train de dire que les gens s’imagine dans un château alors qu’il ne peuvent prétendre qu’à une maison mitoyenne en lotissement.
Mais trop de personnes ont eu un coup de cœur pour un modèle un peu atypique ou/et qui souhaitent bien plus de m² que le permette leur budget.
Mais la réalité, c’est que nous sommes toujours au-dessus de ce à quoi nous pouvons prétendre.
Pour ma part, j’avais commencé un plan sur papier millimétré et j’arrivais à 185m2. Je ne suis pas dessinateur, et je me disais que 150-160 seraient acceptables et faisables, j’ai dessiné large.
Une fois que j’ai défini le budget de la maison seule, je me suis vite rendu compte que cela allait être tendu.
De plus, à partir de 150 m² de plancher, vos plans doivent être dessinés par un architecte, ce qui génère une dépense supplémentaire.
(Ceci équivaut aux 170 m² Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) , loi du 3 janvier 1977)
Dès le début du projet de construction de notre maison, vous commencez avec des doutes:
“Est ce que ça vaut le coup ?”
Et débuter un projet de construction de maison individuelle dans cette état d’esprit n’est pas rassurant.
“combien coûte un terrain?”
De nombreux sites proposent de consulter les prix de ventes moyens au m2, faites en 4-5 et vous aurez une idée approximative, mais pour le moment, on ne parlera pas de quelque chose de précis, ce que l’on veut, c’est ne pas être totalement à côté de la plaque.
Ceci afin d’éviter de construire une maison de 150m2 et de n’acheter que des “matériaux bas de gamme” (pour rester poli!) lors des finitions, ce qui arrivent très souvent.
L’idée est de définir un budget pour la maison, soit le montant égal à:
Emprunt total possible-terrain- frais de notaire-raccordements-taxes
(Je vous montrerai les calculs précis avec mon cas personnel en fin d’article)
Pour ma part, le prix d’un terrain oscillait entre 80000 et 120000€ dans un cercle de 15 km autour de Caen, pour une moyenne de 900m2 (2013), ce n’est pas une fourchette, c’est une fourche !!!
Pourquoi ces écarts ?
Entre Caen et la mer, les tarifs étaient nettement supérieurs.
Cela peut paraître évident, mais quand on a toujours vécu à côté de la mer, on finit par s’en moquer un peu et on ne se dit pas que c’est beaucoup plus cher, c’est pas la côte d’azur non plus!
Il suffisait de répéter cette simple méthode en se concentrant sur la zone sud de Caen, environ 90€ le m2, hors frais de notaire.
Nous allons compter 10% pour le notaire, même si la réalité est plutôt de 8%.
On rajoute les ouvertures électricité/eau/réseau téléphonique, première année d’impôts et la taxe d’aménagement que beaucoup oubli car les constructeurs, les maîtres d’oeuvre et les banquiers ne peuvent pas la calculer. (ne vont pas le faire pour vous, surtout)
Là pour le coup, je fais partie de ces personnes qui ont totalement zappé ce petit billet, car nous avons dû sortir 7000 € sur 2 ans! Ouch!
(cette taxe concerne l’aménagement urbain suite à une construction d’une ou plusieurs maisons, son prix est très variable d’un projet à un autre).
Faites donc une simulation de prix avec une surface de terrain minimum que vous souhaitez, et le maximum, cela vous donnera une idée de ce que vous pouvez avoir comme budget pour la maison seule.
Cela vous permettra de réfléchir à :
“ où vais je placer le curseur entre surface de maison et de terrain ?”
(Je vous montrerai les calculs précis avec mon cas personnel en fin d’article)
Placez ensuite le curseur assez au haut pour le prix au m² de la maison, car on va oublier les aménagements extérieurs, ou les sous-estimer. Comme tout le monde!
Mettez 1500€ du m2 pour voir ce que ça donne?
Etes-vous certain de faire les peintures vous mêmes et les revêtements de sol?
Oui, alors refaites le calcul avec 1400€.
Si vous souhaitez des matériaux un minimum qualitatif, ne descendez pas en dessous de 1300€, pour l’instant.
Cette façon de procéder va vous permettre de voir ce qui est faisable et ainsi, débuter votre projet sereinement, vous rassurer.
Vous n’allez pas partir sur l’état d’esprit :”il faut faire des concessions”
Je vous conseillerais toujours de compter au plus juste, mais un cran au dessus tout de même.
Pourquoi?
Car j’ai vu les deux extrêmes (et pas qu’une fois!)
Beaucoup trop haut:
c’est le cas le moins fréquent, mais ça arrive régulièrement
(un client: » Je dis de pas trop gonfler les devis car la je me retrouve maison déco fini avec 1800€ à débloquer, j’ai beau chercher…ça devient compliqué et en attendant je paye tous les mois en plus »)
L’exemple classique sont ces personnes qui prennent beaucoup trop de sécurité car ils ont peur que le ciel leur tombe sur la tête.
Ils auraient préféré se garder les aménagements extérieurs étalés sur les 2 années à venir et avoir 15 m² de plus dans le séjour.
Vous vous dites que ce n’est pas grave et vous avez raison.
Mais c’est votre point de vue!
J’ai eu ce cas plusieurs fois, et vous ressentez du regret de la part des gens qui vous racontent leur expériences.
Moi aussi, je me dis que c’est sans importance, mais pas pour eux, c’est leur maison et il considère qu’ils ont fait des erreurs dans leurs différents choix.
Lire l’article » Ce qu’il faut planifier pour faire construire »
Beaucoup trop juste, voir trop bas:
(un client: “il faut gonfler les devis, parce qu’au final après réflexion on veut toujours changer ceci, changer cela, et on se retrouve avec un surplus qu’on ne peut pas assumer!”
C’est le cas le plus fréquent où ces personnes vous parlent de concession alors que nous sommes qu’à la moitié du projet.
Je ne pourrai jamais vous comptez toutes les anecdotes dans cet article, c’est un livre en plusieurs tomes que je pourrais écrire.
Pour vous donner un ordre d’idée, cela peut aller du simple fait de repousser une partie des travaux:
-une des deux salles de bains
-un des deux WC
-Le portail
-la terrasse
Vous conviendrez que plus la connerie est grosse et plus on repoussera de chantiers, ou les plus gros montants.
Où carrément avoir une grande maison (on va dire qu’à partir de 150m² je trouve ça grand) et finir avec des matériaux à 2 francs 6 sous.
Je constate ce cas plusieurs fois chaque année.
Cas concret d’une mauvaise estimation de budget pour la maison seule
(fin 2007, je m’en souviens car nous venions d’inaugurer notre nouveau magasin) c’était un couple qui avaient fait construire une maison de 180m² et ils m’ont acheté du carrelage de sol à 4€ le m² avec de la colle 1px (j’étais au rayon sol à l’époque, je ne vous dresse pas tout l’entretien de conseil et de vente, il est évident que je conseille pas ce genre de produit sauf si on aménage un sous-sol par exemple).
La pose était réalisée par leurs soins, aucune expérience, 130m² au RDC et 10m² à l’étage.Je les ai interrogé en prenant des gants ÉNORMES car je sentais bien qu’il y avait un malaise:
“Nous avons fait la bêtise de faire des devis qu’avec des produits 1er prix lors de la signature à la banque, on voulait que ça passe”
Les banquiers ne connaissent pas les produits du bâtiment et ne vont certainement pas vous dire si vous avez choisi des matériaux 1er prix, meilleur rapport/qualité prix, ou haut de gamme!
Ces clients ont acheté tous les produits de finitions par dépit, et je peux vous dire qu’ils en avaient gros sur la patate!
Ok , c’est pas la fin du monde
Mais quand vous investissez 300000€ et que vous n’avez quasiment rien qui vous plaît, visuellement, dans votre maison, excusez moi du terme, mais je pense que ça fait un peu mal au C**.
Vous en conviendrez qu’avec 20m² de moins, c’était déjà un super projet de construction!
Ils auraient peut-être pu gérer en reportant certaines choses…., peut-être n’ont-ils pas choisi aussi le bon maître d’oeuvre, mais peut-être qu’ils lui ont demandé que la maison hors d’eau hors d’air et qu’ils ont voulu gérer le reste eux-mêmes, et quand vous faites ça, on ne vous consacre pas autant de temps que lorsque vous déléguez le projet complet.
Dans ce cas concret, on peut noter que l’on peut louper sa construction même avec un budget “confortable”!
On se lance !
Selon le temps écoulé entre ce que l’on vient de voir et votre passage à l’action, il est peut-être judicieux de retourner à la banque, il est possible selon l’évolution des taux d’emprunts que nous soyons à 3.4.5000€ d’écart avec la première estimation, ce qui n’est pas si anodin que l’on pourrait le penser…..dans un sens comme dans l’autre.
Et l’aventure commence!
Trouver le terrain
C’est sans doute l’un des choix le plus compliqué car primordial.
Ce choix va déterminer où vous allez habiter, et cela déterminera l’organisation de votre vie quotidienne.
Au delà des commodités, il en va des liens sociaux qui sont pour moi le plus important.
Certains s’éloignent de leurs amis et de leur famille pour avoir 20 m2 de maison en plus ou 200m2 de terrain, et les voient beaucoup moins, c’est un fait.
Posez-vous ces questions sur la distance avec votre lieu de travail? les activités de vos enfants, ou futur(s) enfants? où allez-vous placer le curseur entre le temps/l’essence dépensé et ces m² en plus?
Un exemple concret avec le temps:
Mon travaille est à 10 min de chez moi, si j’étais à 30 min, j’aurais pu avoir 25% plus grand maison et terrain. (j’ai un peu plus de 130 m² habitables, plus un garage de 45 m² sur un terrain de 980 m²).
225 jours par an, soit 75 heures, et ma femme aussi!
ça fait presque 5 journée sur la route, équivalent à une petite semaine de vacances perdue chaque année!
Je vous épargne le montant de l’essence et les km des véhicules, notre panier repas du midi ou le sandwich dans la zone commerciale (nous avons 2h de pause le midi).
Pour rappel, dans cet exemple, nous n’avons pris en compte que le trajet professionnel !
Vos choix doivent tenir compte de tout cela.
Projetez vous!
Votre façon de vivre, selon votre âge et vos projets de vie, à 5 ans , à 10 ans, dans les grandes lignes bien sûr, je ne suis pas devin et vous non plus.
Pesez les « pour » et les « contre » et ne raisonnez pas que sur de l’économie de court terme.
Misez sur le “vivre au quotidien à long terme” ou du moins le temps que vous pensez y habiter.
A partir de ce raisonnement, vous pouvez déterminer une zone géographique et intégrer un prix moyen. Ceci afin d’aboutir à l’estimation du budget pour votre maison. Rajoutez 8% de frais notariés.
Calcul concret du budget pour la maison seule
(dans cet exemple, nous partons du principe où le terrain est viabilisé)
Vous devez connaître:
- le coût total du terrain (prix terrain+frais de notaire)
- raccordements (eau, électricité, téléphone, gaz )
- Fouilles et études de sol
- Assurance Dommage-ouvrage
- Impôts fonciers (si vous oubliez de déposer le formulaire H1)
- Taxe d’aménagement, entre autres
Lors de vos premiers rendez-vous chez les constructeurs ou maître d’oeuvre, gardez ce calcul pour vous dans un premier temps.
Communiquez leur uniquement l’emprunt total que vous pensez réaliser, soit ce que vous pouvez mettre pour l’ensemble du projet.
Cela vous permettre de voir s’il l’un de vous deux est dans l’erreur en cas d’écart conséquent.
Dans mon cas, j’avais prévu 101849€
- terrain 88000€ + 6000€ Frais de notaire
- participation assainissement collectif 700€
- Fouilles et étude de sol 1500€
- Assurances dommages ouvrages 5000€
- Le raccordement à l’ Électricité 300€
- Raccordement à l’ EAU 300€
- et le raccord téléphone-internet 49€ (Free)
La réalité était de 109087,23€
- terrain 88000€ + 6000€ Frais de notaire
- participation à l’assainissement collectif 700€
- Fouilles et étude de sol 1500€
Assurances dommages ouvrages 5000€ - Le raccordement àl’ Électricité 281,30€
- Raccordement à l’ EAU 282,93€
- le raccordement téléphone-internet 49€
- Taxe d’aménagement 7274€ (première moitié 1an après le début des travaux et la seconde 1an plus tard)
A partir de là, j’ai pu calculer ce qu’il me restait comme budget pour la maison seule.
Il faut tout de même noter que nous sommes en lotissement.
La viabilisation du terrain est répercutée sur l’ensemble des terrains. Cela fait sûrement moins cher, mais nous le payons quand même. Mais sans surprise.
Vous devez vous raccordez aux réseaux publics les plus proches? Renseignez-vous avant d’acheter le terrain car la note peut monter considérablement. (plusieurs milliers d’euros!)
J’ai vu des cas où on parlait de 15000€! Juste pour exemple, regardez ce que l’on peut atteindre uniquement pour se raccorder au réseau téléphonique, en consultant les tarifs au mètre linéaire.
Vous l’avez compris, la réussite de votre projet de construction de maison, et ceci de la façon la plus sereine qui soit, dépend aussi, de la plus juste estimation du budget de votre maison seule.
(Je vous montre le contenu d’un livre qui peut vous guider étape par étape pour prépare votre projet et vos travaux.)
Emménager heureux,
Jonathan
