Acheter ou faire construire une maison?
Payer tous les mois pour être chez vous? Et vous vous demandez s’il vaut mieux acheter un bien existant ou faire construire sa maison, avec ses choix ?
Dans cet article, nous allons étudier cette question sous l’aspect du budget. En fin d’article, je vous dirigerai vers un texte traitant plutôt des avantages et des inconvénients de chacune des deux expériences.
J’ai acheté ma première maison. Puis nous avons souhaité plus grand.
Comme vous, j’ai eu du mal à peser les « pour » et les « contre ». De plus, dans mon métier, j’entendais tout et son contraire.
Que ce soit de la part de clients qui achetaient une maison, ou de ce qui souhaitaient en faire construire une.
En fin d’article, je vous laisse un lien faire une liste pour vos futures visites.
Quelles différences de budget entre “ acheter ou faire construire ”?
Du point de vue des banques
Cela ne changera rien pour vous.
Mais pour la banque, le travail est plus simple pour un achat. Ils en ont beaucoup moins à faire.
Ce n’est pas pour autant que les taux seront plus bas.
Disons match nul sur ce point!
Frais d’agence et/ou frais de notaire
Si vous faites construire, alors vous aurez des frais de notaire (et peut-être agence) pour l’achat de votre terrain.
Dans le cas » achat d’un bien immobilier », les frais de notaire et les frais d’agence, (si vous passez par une agence), seront sur l’ensemble du bien Maison + terrain.
Prenons un exemple en ne comptant que des frais notariés.
Gardez à l’esprit qu’il est possible d’ajouter à cela des frais supplémentaires dans le cas où vous achetez par agence.
Pour un terrain à 50000€, vous payerez 9% de frais notaire. c’est le taux moyen constaté pour ce genre d’achat immobilier.
Soit 4500€.
Si vous achetez un bien à 200000€ , ce sera plutôt 18000€.
Là, il y a une différence. Un point pour le projet de construction !
Les assurances
les assurances du prêt immobilier seront les mêmes.
Dans le cas d’une construction, il est fort probable que vous soyez contraint de souscrire une assurance dommage ouvrage. (ce lien vous amène à un article où je vous explique simplement son intérêt)
Si vous achetez une maison, vous devez l’assurer immédiatement.
Pour une construction individuelle, ce sera une fois le chantier commencé.
A noter que cet écart au niveau de l’assurance habitation et très négligeable sur du moyen terme.
Ex æquo !
Juste la maison
Estimer le prix de la maison seule en regardant le prix moyen d’un terrain dans une commune.
Le site « terrain-construction.com » regroupe des milliers d’annonces de terrai à vendre dans toutes la France.
J’ai vérifié la fiabilité avec les villes de mon département que je connais bien. Pour estimer un budget, délimiter une zone, c’est un bon outil.
Ce n’est pas une science exacte, mais vous allez voir où je veux en venir.
Mais si vous devez comparez un bien futur (votre future construction) et un bien existant, en étant le plus objectif possible, vous comparez uniquement les matériaux ???
Dans l’hypothèse où la mise en oeuvre a été réalisée dans les règles de l’art, Pensez-vous vraiment qu’une maison de vingt ans soit aussi performante qu’une future maison?
Acheter ou faire construire : des surprises possibles dans les 2 cas !
Si vous acheter une maison
Des mauvaises surprises
Imaginez. Vous flashez sur un bien qui a quelques années.
L’emplacement est parfait, tout comme les volumes.
Les murs sont-ils sains?
Quels sont les matériaux isolants utilisés?
Qui a fait quoi dans cette maison? Des pros ou le proprio?
Un bon bricoleur ou un bricolo du dimanche?
Un paquet de questions peuvent se transformer en mauvaises surprises au fil des jours passés dans votre nouvelle demeure.
Le noir protecteur sur les fondations (empêche l’humidité de la terre de remonter par capillarité dans la maçonnerie) a une garantie de 20 ans maximum en général.
Il n’est pas rare, selon les régions, de voir des problèmes liés à l’humidité.
Et je sais de quoi je parle, j’ai des cas toutes les semaines.
Il y a des biens récents à vendre !
Il y a effectivement des opportunités. Des mutations professionnelles, des couples qui se séparent,…..
Si les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art. Cela peut valoir le coût d’acheter ce type de maison.
Mais ce n’est pas toujours le cas.
Quand j’ai vu l’état des travaux de finitions d’une visite de maison que nous fait avec ma femme, j’ai naturellement posé quelques questions au vendeur:
« -C’est sympa, vous avez fait vous même ?
-oui, électricité, plomberie, sols et peinture. »
Les plinthes posées au « niveau à bulle fixe » et la faïence façon « tour de Pise » ne nous ont pas du tout rassuré….
Comment est fait l’électricité et la plomberie s’il y a la même rigueur ?
Peut être était-ce réalisé dans les règles de l’art ? Peut être pas?
Dans le doute, nous nous sommes abstenus sur cet achat.
De gros frais à prévoir pour des biens plus anciens
Vous ne trouverez jamais à 100% ce que vous voulez.
Ce n’est pas grave, un peu de déco et vous vous appropriez les lieux, puisqu’il est impossible qu’une maison existante réponde à toutes vos envies.
Qu’allez-vous trouver derrière le papier peint?
Je ne compte pas le nombre de fois où les clients achètent de l’enduit car pas de sous-couches avant de coller le papier peint.
Ou elle était de mauvaises qualité. Quoiqu’il en soit, enduire des murs quand vous n’êtes pas de la partie, ce n’est pas le plus sympa à faire.
Et pour quel résultat final… ?
Mais ce n’est pas encore très grave quand il n’y a que ça.
Une VMC âgée de 20 ans est à changer. S’il y en a une….
Bon courage pour passer les gaines d’extractions s’il n’y en a pas ou pas assez !
Combien certain de ces travaux vont-ils vous coûter ?
Et combien de temps cela va durer?
Si vous faites construire une maison
Que vous refassiez toute la peinture d’une maison existante ou d’une maison neuve, c’est pareille?
Ah que non!
Préparer les murs d’un bien existant vous coûtera bien plus cher.
En temps comme en argent.
Il y a un poste non négligeable dans l’achat d’une maison:
Il faudra défaire avant de faire
Cela prend un temps considérable, même s’il n’y a pas de surprises une fois la destruction ou la dépose effectuée.
Soyons un peu plus positif sur le fait d’acheter une maison
Des amis ont trouvé une maison nickel.
Une mutation non prévue étant à l’origine de cette vente.
Cette maison ,sortie de terre il y a 3 ans, était de bonne facture.
Les anciens proprio l’avaient faites pour eux en pensant « long terme ».
Il y a aussi des gens qui font les choses biens car ils savent qu’ils vont revendre. Et ils souhaitent que ce soit rapide.
Donc oui, ça existe.
Souvent surestimé, il sera toujours possible de négocier lors de l’achat d’une maison
Mais ce ne sera jamais gagné d’avance.
Faites vous votre opinion en faisant des visites.
Qui sait, peut être tomberez vous sur le Graal ?
Acheter et rénover pendant des années ou faire construire ?
Certains font le choix de rénover. Si l’on désire une maison avec une histoire, ou un certain cachet, acheter une maison est la meilleure solution.
Il est tout de même plus sage d’avoir des connaissances et d’estimer le coût et le temps de travaux afin d’être certain que cet achat ne se transforme pas en cauchemar !
Quand la décision de vivre dans les travaux est commune et que ceci sont prévues, ce n’est pas un problème.
La vrai galère, c’est d’acheter une maison et de découvrir de gros travaux imprévus. Il est nécessaire de bien regarder et étudier les diagnostics du bien, tel que le DPE. Ou encore mieux, un Audit !
Il y a aussi des imprévus dans la construction. Sauf qu’il est plus simple de les anticiper.
Acheter ou faire construire : Le moins cher ?
D’un point de vue général, et dans la majeure partie des cas, il sera moins cher de construire que d’acheter un bien existant.
Mais il n ‘y a pas que le budget qui compte.
Si l’inverse se produit, c’est qu’il y a eu mauvaise préparation du projet de construction.
Je suis un peu cash, mais je le constate depuis quelques années maintenant.
A noter que la situation pourra évoluer. L’état encourage fortement la rénovation énergétique du parc de logements existants. Les aides peuvent être conséquentes. Surtout que certaines communes abonde ces aides avec des aides locales supplémentaires.
J’espère que ce blog peut vous aider à faire votre choix. Dites le moi en commentaire.
Et allez faire des visites avec la liste et les points importants à vérifier avant d’acheter une maison !
Quelque soit votre choix, emménager heureux!
Jonathan
Acheter ou faire construire en 2022 ?
(Mise à jour du 04/06)
Voici un rapide bilan de ce que je constate autour de moi à ce jour.
Les banques sont de plus en plus frileuses sur les prêts.
Les apports demandés sont conséquents. Contrairement à il y a encore 2 ans, où seul l’apport des frais notariés liés au terrain suffisaient, beaucoup exige près de 20-25% du coût du projet de construction en apport personnel.
Il est de plus en plus rare de pouvoir faire un emprunt lorsque l’on souhaite être son propre maître d’œuvre.
50% de mes clients inscrits à au moins une formation depuis le 01/09/21 ne se sont pas encore lancés dans l’achat d’un terrain ou se sont orientés vers la rénovation d’un bien existant.
La RE2020 perturbe certaines personnes …Mais le véritable problème est la réalité d’une période de crise économique « post-covid ».
La hausse du coût des matériaux, les difficultés d’approvisionnement liés aux pays d’Asie sont une réalité. Même si certains professionnels abusent de cette excuse, cela est une réalité…et je ne pense que nous ne sommes pas au bout de nos peine !
A noter aussi que les aides gouvernementales encouragent beaucoup la rénovation du parc existant. Tout ceci est cohérent du point de vue environnemental.
