Le terrain que vous cherchez pour la maison de vos rêves sera peut-être non constructible. Comment un terrain non constructible devient constructible ?

Pour comprendre ce processus, vous avez besoin d’explications simples sur la “constructibilité” et la “viabilité”d’un terrain. 

Et surtout combien va vous coûter cette histoire!

Après des explications synthétiques sur l’aspect fiscal et juridique, nous allons voir concrètement ce qu’il en est en pratique.

Démystifions ce sac de noeuds afin d’avoir les idées claires pour vos recherches.

C’est quoi un terrain non-constructible?


Du point de vue administratif?

Un terrain n’ayant pas, ou plus le statut juridique “constructible”

Super, mais en pratique?

Sans ce statut, première étape indispensable pour prétendre construire votre maison, les démarches de viabilisation ne peuvent être enclenchées.

Et un terrain constructible

Sur le papier?

Un terrain constructible est enregistré, en Mairie, sur le PLU de la commune. (Plan Locale d’Urbanisme) ou le Plan d’Occupation des Sols.

Il peut aussi faire partie d’une zone constructible.


Concrètement?

L’emplacement de ce terrain doit être  favorable à la réalisation de la viabilisation.

Si c’est un terrain au milieu des champs, et que vous ne pouvez y accéder en voiture, ni ramener l’eau et l’électricité, autant essayer de remonter les chutes du Niagara à la nage.

Quels documents m’informent sur le statut constructible ou non de terrain?

Un Certificat d’Urbanisme Opérationnel vous informera sur les équipements publics proches du terrain convoité

Vous pouvez demander ce formulaire en ligne,  Cerfa n° 13410*04.

Ainsi, vous disposerez des informations nécessaires à l’estimation de la facture des travaux de viabilisation.

Et le montant des taxes qui vont avec. 

Par exemple, les travaux pour amener l’eau engendre une taxe d’assainissement.

Connaître les élus, bon plan pour passer un terrain en constructible?

Dans la mesure où ce sont les autorités locales, qui ont la main pour valider ce statut,  il peut être intéressant de faire jouer d’éventuelles relations. Ou faire copain-copain…..

Comment un terrain non constructible devient-il constructible, pour de vrai?

Etape 1: obtenir le statut juridique “constructible”

En demandant une modification du PLU de la commune

Avec l’accord des services de l’État comme la  Direction Départementale des Équipements, la protection de l’environnement, entre autres,  les élus locaux étudierons votre demande.

Ils vous demanderont de monter un dossier et vous diront quoi mettre dedans.

Votre demande de modification peut-être juridiquement impossible.

Et donc rejetée si elle va à l’encontre du plan d’aménagement et de développement durable. Par exemple.

Dans ce cas….

Demandez une révision du PLU de la commune

La procédure est assez semblable à celle de la modification.

Elle repose sur une argumentation détaillée auprès de la mairie.

Dans les 2 cas il est conseillé de se rapprocher des services municipaux et des élus chargés de l’urbanisme de la commune. 

Chacune ayant son fonctionnement et ses stratégies propres.

Si ce terrain non-constructible est parfait pour mon projet?

Les POS ou PLU fonctionne de la même façon. Leur règlement change en fonction des stratégies des communes. 

Vous pouvez aller un faire un coucou au Maire régulièrement et lui adresser vos doléances quant à ce terrain. 

Mais il n’est pas obligé de s’y soumettre. D’autant plus si votre projet va à l’encontre de sa stratégie.

Si vous êtes patients, tenez-vous  au courant de l’évolution de ce règlement.

Entre l’enquête publique, le vote en conseil, et la possible acceptation, il peut s’écouler des mois, des années….la mairie peut, éventuellement, vous donner un ordre d’idée sur le timing.

Des zones à urbaniser peuvent être prévues dans le PLU. 

IL y a 6 zones principales. Vous trouverez sur le site “Permettez-moi de construire” des informations pertinentes. 

(J’ai lu leur guide offert. Surtout si vous êtes en auto-construction, ce site vous accompagnera dans vos démarches :

connaitre les zone d'urbanisation pour savoir si un terrain est constructible ou non constructible

L’accès au terrain, les raccordements à l’assainissement, à l’arrivée d’eau, à l’électricité et au télécom sont les organes vitaux d’un terrain constructible.  

Sans eux, c’est cuit!

La construction de votre nid ne peut être lancée sur un arbre sans branche.

Un terrain non viabilisé, c’est une voiture sans moteur! 

Un terrain ayant le statut juridique “constructible » n’est pas obligatoirement constructible immédiatement en pratique. 

Sauf si vous voulez une cabane en bois. Et elle devra faire maxi 5m2, sans eau ni électricité.

Etape 1 : Passer un terrain du statut non-constructible à constructible peut être long.

De quelques mois, à une année. Plusieurs années dans certains cas, plus rares.

Etape 2 : Soyez très précis pour l’estimation des travaux de viabilisation.

Tarifs constatés, juste pour des personnes que je connais (échantillon de 10) pour la construction d’une maison, de 1500€ à 15000€

Vous voulez connaitre le processus de viabilisation?

En plus des explications, vous trouverez la liste des liens indispensables pour faire votre estimation.

Lire « comment viabiliser un terrain »

Emménager heureux

Jonathan

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