droit de passage et servitude

Aujourd’hui nous allons parler de servitude et droit de passage.

Mal compris..cela peut être une des sources de regrets suite à l’achat d’un terrain

Avant d’acheter un terrain, il convient de s’assurer des conditions d’usage de l’intégralité de votre parcelle.

Et des caractéristiques de ce terrain…beaucoup signent et regrettent après, ou du moins n’apprécient pas la surprise…..plus ou moins grave, mais cela peut avoir un impact sur le nombre de m2 utilisable et la façon de les utiliser !

Il y a un paquet de questions à se poser pour choisir le bon terrain, celui qui répondra à vos exigences, beaucoup de ces questions se trouvent dans l’ebook offert ci-dessous

 

 

 

 

Servitude et droit de passage pour un terrain en diffus

(un terrain en diffus est un terrain « isolé », hors lotissement, n’ayant pas subi de division )

Assurez-vous des conditions d’utilisation de votre potentiel futur terrain à bâtir !

Le Plan Local d’Urbanisme est LE document principal donnant une vue d’ensemble sur l’urbanisation et ses règles, dans une commune ou dans une intercommunalité.

Si une commune est dépourvue d’un PLU, elle doit disposer au minimum d’une carte communale.

Depuis la loi Sru, il remplace le Plan d’Occupation des Sols.

Il donne un visuel des différentes zones d’habitation, zone industrielle ou agricole sur les différentes partie d’un territoire.

Et énonce les règles d’édification des différents types de constructions possibles :

  • contraintes vis à vis du cadre naturel
  • Aspect général de la construction
  • Couleur et matériaux des façades, de la couverture, des ouvertures/fermetures,….
  • Dimensions maximums
  • Distance à respecter (vis à vis des voisins, de la voirie,…)
  • Type de plantations autorisées et/ou imposées
  • Servitudes existantes
  • Droits de passage
  • ….

 

 

Sur le plan de vente, pour un terrain en lotissement

Lors de la vente d’un terrain par un lotisseur, le PLU est censé vous être présenté.

Au minimum, le règlement du lotissement, reprenant les règles du PLU et peut-être des points supplémentaires pour le lotissement.

Sur le plan du terrain figurera une légende.

(image)

Posez toutes les questions que vous avez à poser !

 

 

Vos questions sur les servitudes et les droits de passage

Et même par la suite chez le notaire. Remettez en une couche !

Je sais que certains d’entre vous n’osent pas toujours, mais n’oubliez pas que vous allez laisser quelques milliers d’euros chez le notaire……même si tout ne vas pas dans sa poche, exigez des explications claires sur chaque point flou pour vous.

Notamment sur les éventuelles servitudes et droits de passages ET leurs conséquences.

Dans la vidéo disponible plus bas, je vous parle du cas d’une lectrice, au courant d’une servitude de réseau, mais sans questionnement vis à vis des conséquences.

 

 

Le jargon que l’on peut entendre sur les Servitudes

perpétuelle, temporaire ou conventionnelle ?

 

 

Une servitude perpétuelle

Une servitude est attachée à une propriété et est perpétuelle….contrairement aux propriétaires, elle est éternelle !

Par conséquent les futurs propriétaires n’auront pas le choix de bénéficier ou de subir cette servitude.

 

 

Servitude conventionnelle, servitude temporaire

Par défaut, une servitude est perpétuelle mais la jurisprudence admet la création de servitude temporaire

L’article 686 du Code civil autorise tout propriétaire à concéder un droit de passage sur sa propriété au profit d’une propriété voisine. On appelle cela une servitude conventionnelle.

Pour une raison exceptionnelle, un droit de passage temporaire ou permanent peut être cédé par un propriétaire au profit d’un voisin.

Il s’agit d’une véritable servitude qui pèse sur le terrain.

Article 686

  • Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

(source Légifrance)

 

 

Exemple de servitude et droit de passage

Lors de la construction de votre maison (si vous êtes demandeur), ou quand elle sera construite (vous serez le voisin sympa), vous pourriez avoir besoin, ou votre voisin, de définir un droit de passage sur votre propriété ou la sienne.

Le passage de camions sur une partie empierré le temps de la construction de la maison, parce que le terrain de la construction, trop meuble, ne permettrait pas leur passage en toute sécurité.

Il existe une multitude de raisons de créer une servitude temporaire :

  • Réaliser de travaux privés ou publics
  • Écoulement des eaux
  • Bornage
  • Servitude de voirie (entretien des haies communales par exemple)
  • Bois et forêt liés au risque d’incendie (articles L134-1 à 18)
  • Pour les vacances d’été et ses promeneurs
  • Les périodes propices à un enneigement
  • cueillette
  • Promenade à cheval (comme c’est le cas là où j’ai tourné la vidéo ci-dessous)
  • …..

D’ailleurs dans cette vidéo, le propriétaire s’est accommodé de cette servitude « verbale »

Les propriétaires passent ici de génération en génération depuis près d’une centaine d’années.

Certains n’auraient pas accès à leur terrain sans ce droit de passage à l’amiable. L’allée est privée, le propriétaire l’entretien…et globalement, les personnes bénéficiant de sa compréhension respecte cette allée.

C’est un exemple, ça ne se passe pas toujours comme ça !

 

 

Définir cette servitude (temporaire ou non)

Un droit de passage peut comporter x conditions.

Il faut juste se mettre d’accord sur celles-ci…et des fois, c’est là que ça se gâte !

Les conditions que l’on peut imaginer pour un droit de passage temporaires peuvent être :

  • pour un type de véhicule précis (voiture, camion,…)
  • uniquement piéton (façadier si limite de propriété)
  • Pour des personnes nommés (les propriétaires bénéficiaires par exemple)
  • de tel date à tel date (et de telle heure à telle heure)

Et surtout, n’oubliez pas d’inscrire « la remise en état », ou en conformité, comme vous préférez, et les responsabilités de chacun.

Malheureusement, il y aura toujours des personnes de mauvaises fois.

 

 

Réalisez un écrit pour un droit de passage temporaire

Vous pouvez vous mettre d’accord oralement pour un droit de passage sans aucune restriction.

Cela dépend de l’entente et de la communication entre voisin, mais pour une courte durée, c’est le meilleure moyen de ne pas « trop se prendre la tête ».

Si vous ne le sentez pas, car l’un de vous deux est spécial……c’est souvent le voisin 😁…….la rédaction d’un acte sous signature privée entre les parties (un acte sous seing) suffit.

 

 

Un bien vendu le sera avec ses servitudes

L’acquéreur doit être informé par le vendeur et l’acte de vente doit mentionnées toutes les servitudes.

l’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation , l’acquéreur pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d’origine légale ou administrative telles les servitudes d’urbanisme.

 

 

Différence entre servitude et droit de passage

Le droit de passage est une servitude.

Ce terme désigne une autorisation de passage pour que les propriétaires alentours puissent accéder à leur terrain enclavé.

Certains vous diront que c’est une servitude de passage…🙄

On peut l’appeler « servitude pour les voisins », si vous voulez.

Une servitude peut concerner les réseaux d’évacuation des eaux par exemple.

 

 

Servitude de cour commune et droit de passage

La servitude de cour commune permet aux propriétaires de terrains
voisins de définir entre eux, des règles d’urbanisme concernant
l’implantation des constructions par rapport aux limites de propriété.

Il ne s’agit en aucun cas d’avoir un espace commun pour une terrasse ou installer un toboggan pour les enfants des 2 foyers !

La servitude de cour commune est une servitude « non aedificandi » , cela signifie qu’elle interdit toute construction sur une zone dénommée  » le fonds servant » .

L’utilité peut être publique ou privée, pour la commune ou pour les propriétaires des parcelles concernées par la nécessité de ce type de servitude.

Note: fonds dominant = la terre, un fonds servant=la parcelle

Vous pouvez aussi rencontrer le terme servitude « non altius tollendi« .

Source:

Code civil, article 689 :

« Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée. »

Code civil , article 690 :

« Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

La servitude de cour commune doit être associée à la délivrance d’un permis de construire. Elle est une composante d’un projet qui devra être instruit. Elle est utile dans des situations contraintes pour l’implantation
d’une maison sur une parcelle issue de division.

exemple de servitude de cour commune
Source « Vendée Département »

 

 

Voir aussi le PLU pour une servitude de cour commune

Un règlement d’urbanisme décide des distances à respecter entre deux constructions sur des propriétés voisines. (rappel)

La création d’une servitude de cour commune donnera naissance à une zone commune.

Cela implique le respect des distances entre deux constructions sur une même parcelle.


Afin de préserver l’intimité des côtés de cette zone, Il faut être vigilant lors de la création des ouvertures.

second exemple de servitude de cour commune
Servitude de cour commune entre
A et B, composante du PC de B

 

 

Si vous devez utiliser une servitude de cour commune pour votre projet

Vous souhaitez vendre ou faire construire sur un terrain.

Les droits de ce terrain à bâtir sont contraints par le PLU : il y a des distances à respecter par rapport aux limites séparatives avec les terrains alentours.

La création d’une servitude de cour commune peut vous permettre plus de flexibilité pour votre construction (et/ou de donner plus de valeur à ce terrain )

servitude de cour commune pour une construction
Source « Vendée département »

 

 

La fin d’une servitude

Les servitudes peuvent être stoppées de 3 façons différentes :

  • les servitudes deviennent impossible à utiliser
  • Si les fonds servants et les fonds dominants appartiennent à un seul propriétaire
  • le non-usage de la servitude pendant 30 ans

une servitude légale de passage en cas de terrain enclavé (entouré par d’autres terrains, donc inaccessible) ne s’éteint pas par le non-usage de celle-ci.

 

 

Le rôle du notaire pour les servitudes est important

Votre notaire pourra alors vous aider à formaliser et mettre en
oeuvre la servitude.

Seul un acte notarié peut constituer ou modifier une servitude de façon conventionnelle !

Sur cet acte sera stipulé le tracé de la servitude de passage, les conditions vues précédemment, et pourquoi pas une indemnité due par le bénéficiaire au propriétaire cédant cette servitude.

 

 

Les servitudes de vue

Au fil du temps, le Code civil a réglementé les conditions dans lesquelles un propriétaire peut disposer d’ouvertures donnant sur la propriété accolée. Et ce, sans l’autorisation de son voisin

Les servitudes de vue , en plus du PLU et du respect des distances entre 2 bâtiments, permettent de préserver l’intimité, tout simplement.

 

 

Pour l’achat de votre terrain

L’important est de connaître les caractéristiques de votre futur terrain et les conséquences de ces derniers pour votre vie dans votre futur « chez vous »

Je ne le dis pas souvent, mais cet article m’a demandé un peu de travail !

Et je suis loin d’avoir fait le tour de toutes les possibilités de servitudes et de droits de passage, ici nous ne traitons que de projet de construction de la résidence principale.

Encore une fois, je vous embête avec mon obsession de l’anticipation.

Mais je vous assure que cela évite bien des déboires.

Entre ce que j’entends en magasin, les mails que je reçois, ou sur les forums et réseaux sociaux….au secours.

Anticiper, c’est programmer sa réussite. Mais il peut être compliqué d’anticiper ce que l’on ignore.

A noter aussi que nous ne sommes pas tous égaux dans la façon de rechercher les infos, de nous organiser, d’avoir confiance ……

Les erreurs des uns font une meilleure réussite pour les autres.

J’espère que cet article vous aide à y voir plus clair, n’hésitez pas à me le dire en commentaire, ça fait toujours plaisir 😉

Emménagez heureux,

Jonathan,

En vidéo : Un exemple concret vécu par une lectrice, les conséquences d’une servitude de réseau :

👉Lire « Comment un terrain non constructible devient constructible »

👉Lire « Comment viabiliser un terrain »

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